Как рассчитать имущественный вычет по ипотеке

Максимальная сумма имущественного вычета по ипотеке — 3 000 000 рублей, возврат — до 390 000 рублей. Вычет дают на фактически уплаченные проценты по ипотеке, но не более 3 млн рублей. Например, если вы заплатили 1,5 млн рублей процентов, вернёте 195 000 рублей.

Что такое имущественный вычет по ипотеке и зачем его считать

Имущественный вычет по ипотеке позволяет вернуть 13% от уплаченных процентов по кредиту. Максимальная сумма вычета — 3 000 000 рублей, значит максимальный возврат — 390 000 рублей. Зная точный расчёт, вы сможете планировать бюджет и не упустить деньги. Эта статья поможет вам шаг за шагом рассчитать свою сумму возврата.

Что влияет на расчёт — 5 факторов

1
Фактор 1: Сумма уплаченных процентов
Вычет даётся на проценты, которые вы фактически заплатили банку. Например, за 2025 год вы внесли 400 000 рублей процентов. К вычету можно заявить 400 000 рублей, возврат — 52 000 рублей (13% от 400 000). Если проценты больше 3 млн, вычет ограничен 3 млн.
Проверить ставку по ипотеке →
2
Фактор 2: Лимит вычета — 3 млн рублей
Максимальная сумма, с которой можно получить вычет по процентам, — 3 000 000 рублей. Даже если вы заплатили 5 млн процентов, вычет составит только 3 млн, возврат — 390 000 рублей. Пример: заплатили 2,5 млн процентов — вычет 2,5 млн, возврат 325 000 рублей.
Рассчитать вычет онлайн →
3
Фактор 3: Размер вашего подоходного налога (НДФЛ)
Вычет возвращает только тот НДФЛ, который вы уплатили в бюджет. Если за год вы заплатили 50 000 рублей налога, а вычет по процентам — 100 000 рублей, то в этом году вернёте только 50 000. Остаток переносится на следующий год. Пример: зарплата 60 000 руб./мес., НДФЛ за год — 93 600 руб. Если вычет 200 000 руб., вернёте 93 600 руб., остаток 106 400 перенесётся.
Узнать свой НДФЛ →
4
Фактор 4: Дата оформления ипотеки
Для ипотеки, оформленной до 1 января 2014 года, лимит вычета по процентам не ограничен — можно вернуть 13% от всей суммы процентов. После 1 января 2014 года действует лимит 3 млн рублей. Пример: ипотека взята в 2012 году, уплачено 4 млн процентов — вычет 4 млн, возврат 520 000 руб. Если в 2020 году — лимит 3 млн, возврат максимум 390 000 руб.
Проверить условия по ипотеке →
5
Фактор 5: Наличие основного вычета на покупку
Основной вычет (на стоимость жилья) — 2 млн рублей, возврат 260 000 руб. Его можно получить независимо от вычета по процентам. Если вы уже использовали основной вычет, вычет по процентам остаётся. Пример: купили квартиру за 3 млн, основной вычет — 2 млн (260 000 руб.), проценты — 1,5 млн (195 000 руб.). Итого вернёте 455 000 руб.
Заказать страховку ипотеки →

Частые ошибки при расчёте

Ошибка 1: Считать, что вычет даётся на всю сумму кредита, а не на проценты. На самом деле вычет только с процентов, тело кредита не учитывается.

Ошибка 2: Думать, что лимит в 3 млн — это сумма возврата. На самом деле 3 млн — это сумма, с которой считают 13%, то есть возврат до 390 000 руб.

Ошибка 3: Не учитывать, что вычет можно получить только за прошлые годы, но не за текущий. Декларацию подают в следующем году после уплаты процентов.

Ошибка 4: Забывать, что остаток вычета переносится на следующие годы, если НДФЛ не хватило. Например, если за год заплатили 50 000 руб. налога, а вычет 100 000 руб., оставшиеся 50 000 руб. перенесутся на следующий год.

Частые вопросы

Можно ли получить вычет по процентам, если ипотека уже погашена?

Да, можно. Вы подаёте декларацию за те годы, когда платили проценты, даже если кредит закрыт. Главное — чтобы с момента уплаты прошло не более 3 лет (срок давности).

Какой максимальный возврат по ипотечным процентам в 2026 году?

Максимум 390 000 рублей (13% от 3 000 000 рублей). Это фиксированный лимит для ипотек, оформленных после 1 января 2014 года.

Нужно ли подавать декларацию каждый год?

Да, если вы хотите получать вычет ежегодно. Можно подать декларацию сразу за несколько лет, но не более чем за 3 предыдущих года. Например, в 2026 году можно подать за 2023, 2024 и 2025 годы.

Влияет ли сумма основного долга на вычет по процентам?

Нет, вычёт по процентам считается только от уплаченных процентов, независимо от суммы основного долга. Однако основной вычет (на покупку) ограничен 2 млн рублей.

Можно ли получить вычет, если квартира куплена в браке?

Да, каждый из супругов может получить вычет на свою долю. Если квартира в совместной собственности, лимит 3 млн на каждого супруга. Например, супруги могут вернуть до 780 000 рублей (по 390 000 каждый).

ипотека109 ипотека109 налоговый вычет87 налогоплательщик60 недвижимость53 владелец квартиры49 льгота39 имущественный вычет32 налоговая декларация18 проценты по ипотеке16 заемщик14 покупка квартиры14 3-ндфл11 возврат ндфл3 расчет вычета2

Выгода от рефинансирования ипотеки = (текущий ежемесячный платеж – новый ежемесячный платеж) × оставшийся срок в месяцах – расходы на рефинансирование. Например, если текущий платеж 45 000 ₽, новый 38 000 ₽, срок 120 месяцев, а расходы 80 000 ₽, то чистая выгода составит (45 000 – 38 000) × 120 – 80 000 = 760 000 ₽.

Как рассчитать новый платёж по ипотеке после досрочного погашения

Новый ежемесячный платёж после досрочного погашения можно рассчитать по формуле аннуитета: П = С × (i × (1 + i)^n) / ((1 + i)^n – 1), где С — остаток долга, i — месячная ставка, n — число оставшихся месяцев. Например, при остатке 1 500 000 руб., ставке 12% годовых и сроке 10 лет новый платёж составит 21 522 руб.

Аннуитетный или дифференцированный платёж что выгоднее расчёт

Аннуитетный платёж — фиксированная сумма каждый месяц, но общая переплата выше. Дифференцированный — сначала большие платежи, потом меньше, но переплата ниже. При кредите 1 млн руб. на 5 лет под 15% годовых переплата по аннуитету — 428 935 руб., по дифференцированному — 381 250 руб. Выгоднее дифференцированный, если можете платить больше в начале.

Сколько составит налог при продаже унаследованного имущества

Налог при продаже унаследованного имущества в 2026 году составляет 13% для резидентов (15% при доходе свыше 5 млн руб) и 30% для нерезидентов. Минимальный срок владения для освобождения от налога — 3 года, если вы получили имущество по наследству. Пример: продали квартиру за 5 млн руб, полученную по наследству, — налог составит 650 000 руб (13% от 5 млн).