Как рассчитать имущественный вычет при покупке квартиры в ипотеку

Максимальная сумма имущественного вычета при покупке квартиры — 2 000 000 ₽, а с процентов по ипотеке — 3 000 000 ₽. Вы можете вернуть 13% от этих сумм: до 260 000 ₽ за покупку и до 390 000 ₽ за проценты. Например, если вы купили квартиру за 5 000 000 ₽ в ипотеку, то вычет за покупку составит 260 000 ₽ (13% от 2 млн), а за проценты — 13% от фактически уплаченных процентов, но не более 390 000 ₽.

Что такое имущественный вычет и зачем его рассчитывать

Имущественный вычет позволяет вернуть часть уплаченного налога на доходы (НДФЛ) при покупке жилья. Если вы купили квартиру в ипотеку, вы имеете право на два вычета: основной (до 2 млн ₽) и по ипотечным процентам (до 3 млн ₽). Расчёт нужен, чтобы понять, сколько денег вы сможете вернуть и как оформить документы. В этой статье — пошаговая инструкция с примерами.

Что влияет на расчёт — 5 факторов

1
Фактор 1: стоимость квартиры и лимит вычета
Основной вычет ограничен 2 000 000 ₽, независимо от фактической цены квартиры. Если квартира стоит 3 000 000 ₽, вычет всё равно считается от 2 млн. Пример: квартира куплена за 5 500 000 ₽. Вычет = 2 000 000 ₽ × 13% = 260 000 ₽. Если квартира стоит 1 500 000 ₽, вычет = 1 500 000 ₽ × 13% = 195 000 ₽. Остаток лимита (500 000 ₽) можно использовать при следующей покупке.
Рассчитать вычет →
2
Фактор 2: сумма уплаченных процентов по ипотеке
Вычет по процентам — 13% от фактически уплаченных процентов, но не более 3 000 000 ₽ (максимум возврата 390 000 ₽). Пример: за 5 лет вы заплатили банку процентов на 1 200 000 ₽. Вычет = 1 200 000 ₽ × 13% = 156 000 ₽. Если проценты составили 4 000 000 ₽, вычет = 3 000 000 ₽ × 13% = 390 000 ₽.
Сравнить ипотечные ставки →
3
Фактор 3: ваш годовой доход и уплаченный НДФЛ
Вычет не может превышать сумму НДФЛ, уплаченного за год. Если ваш годовой доход 800 000 ₽, налог = 800 000 ₽ × 13% = 104 000 ₽. Значит, за год вы вернёте не более 104 000 ₽, остаток переносится на следующий год. Пример: вычет = 260 000 ₽, за год уплачено 104 000 ₽ — вернёте 104 000 ₽, остаток 156 000 ₽ перейдёт на следующий год.
Подать заявление →
4
Фактор 4: дата покупки (до или после 2014 года)
Если квартира куплена до 2014 года, лимит вычета на объект — 2 млн ₽ на всех собственников. После 2014 года лимит привязан к человеку, а не к объекту. Пример: квартира куплена в 2015 году за 3 млн ₽. Вы можете получить вычет с 2 млн ₽ (260 000 ₽). Если в 2013 году — вычет делится между собственниками пропорционально долям.
5
Фактор 5: количество собственников и доли
Если квартира в общей долевой собственности, вычет распределяется пропорционально долям. Пример: квартира стоит 4 000 000 ₽, у вас 1/2 доли. Ваш вычет = 2 000 000 ₽ × 1/2 = 1 000 000 ₽, возврат = 130 000 ₽. Если супруги покупают в совместную собственность, каждый может получить вычет до 2 млн ₽.

Частые ошибки при расчёте

Считать вычет от полной стоимости квартиры, а не от лимита 2 млн ₽.

Забывать, что вычет по процентам даётся только после регистрации права собственности.

Пытаться вернуть больше, чем уплачено НДФЛ за год.

Не учитывать, что вычет можно получать несколько лет, пока не исчерпается лимит.

Путать дату покупки и дату получения ключей — вычет положен с года регистрации собственности.

Частые вопросы

Можно ли получить вычет, если квартира куплена в 2026 году?

Да, правила не изменились. Вы можете вернуть 13% от стоимости до 2 млн ₽ и от процентов до 3 млн ₽.

Что делать, если я не работаю официально?

Вычет предоставляется только с уплаченного НДФЛ. Если налог не платится, вычет не получить. Но можно оформить на работающего супруга.

Сколько раз можно использовать вычет?

Основной вычет — один раз в жизни, но если лимит не исчерпан (например, купили квартиру за 1 млн), остаток можно дополучить при следующей покупке.

Как получить вычет за проценты по ипотеке?

Нужно подать декларацию 3-НДФЛ и приложить справку из банка об уплаченных процентах. Вычет даётся по факту уплаты.

Когда можно подать документы на вычет?

С 1 января года, следующего за годом покупки. Например, за квартиру, купленную в 2026 году, декларацию подают в 2027 году.

ндфл125 ипотека109 налоговый вычет87 заёмщик73 владелец квартиры49 покупатель42 возврат налога42 имущественный вычет32 новостройка21 проценты по ипотеке16 покупка квартиры14 расчёт вычета9 декларация 3-ндфл8 лимит вычета7 налоговая инспекция5

Налог на вклады в 2026 году составит 13% или 15% от суммы процентных доходов, превышающих необлагаемый лимит в 210 000 рублей. Например, если ваш доход по вкладам за год составил 300 000 рублей, налог к уплате: (300 000 – 210 000) × 13% = 11 700 рублей.

Как рассчитать ипотечный платёж в 2026 году

В 2026 году ежемесячный платёж по ипотеке можно рассчитать по формуле аннуитета: П = С × (ПС × (1 + ПС)^n) / ((1 + ПС)^n – 1). Для кредита 5 млн ₽ на 20 лет под 8% годовых платёж составит 41 822 ₽ в месяц.

Как рассчитать аванс по зарплате в 2026 году

В 2026 году аванс по зарплате можно рассчитать двумя способами: пропорционально отработанному времени (например, при окладе 50 000 руб. за 11 отработанных дней из 22 аванс составит 25 000 руб.) или фиксированным процентом (например, 40% от оклада = 20 000 руб.). Выбор способа закрепляется в локальном акте компании.

Как рассчитать общую площадь квартиры с лоджией

Общая площадь квартиры с лоджией = площадь комнат + площадь лоджии × понижающий коэффициент 0,5. Например, при комнатах 50 м² и лоджии 6 м² общая площадь = 50 + 6 × 0,5 = 53 м².