Владелец квартиры в ипотеку (сдаёт в аренду) · Инструкция
21 мая 2026 г. · 3 мин чтения
Формула расчета чистого дохода от аренды квартиры
Чистый доход = (Арендная плата за месяц) – (Ипотечный платёж) – (Коммунальные платежи) – (Страховка) – (Налог 4% или 6%) – (Ремонт и амортизация). Пример: квартира сдаётся за 40 000 ₽/мес, ипотека 30 000 ₽/мес, коммуналка 5 000 ₽/мес, страховка 500 ₽/мес, налог 1 600 ₽/мес, ремонт 1 000 ₽/мес → чистый доход = 1 900 ₽/мес.
Зачем считать чистый доход от аренды квартиры?
Если вы сдаёте квартиру, которая куплена в ипотеку, важно понимать реальную выгоду. Просто разница между арендной платой и ипотечным платежом не учитывает налоги, страховку, коммуналку и износ мебели. Формула чистого дохода поможет узнать, сколько вы действительно зарабатываете каждый месяц, и избежать убытков. Этот чек-лист подойдёт всем владельцам ипотечных квартир, которые хотят оценить рентабельность сдачи.
Что влияет на расчёт — 6 факторов
- 1Фактор 1: Арендная платаСумма, которую платит жилец. В 2026 году средняя аренда однокомнатной квартиры в Москве — 45 000 ₽/мес, в регионах — 20 000 ₽/мес. Пример: вы сдаёте квартиру за 40 000 ₽/мес.
- 2Фактор 2: Ипотечный платёжЕжемесячный взнос по кредиту. При ставке 12% на 20 лет и сумме 4 000 000 ₽ платёж составит около 44 000 ₽/мес. Если аренда 40 000 ₽, вы уже в минусе без учёта других расходов.
- 3Фактор 3: Коммунальные платежиЕсли жилец не оплачивает коммуналку, вычитайте её из дохода. Средняя квартплата для квартиры 40 м² — 5 000 ₽/мес. Пример: 40 000 – 30 000 (ипотека) – 5 000 = 5 000 ₽ до налогов.
- 4Фактор 4: Страхование недвижимостиСтраховка квартиры обязательна по ипотеке. В 2026 году полис стоит 3 000–6 000 ₽/год, или 250–500 ₽/мес. Пример: 500 ₽/мес. Если хотите сэкономить, сравните предложения на сервисе подбора страховок.Сравнить страховки →
- 5Фактор 5: Налог на доход от арендыДля физлиц — НДФЛ 13% (или 4% на патенте самозанятого, до 2,4 млн ₽/год). Если сдаёте официально, налог = 40 000 × 4% = 1 600 ₽/мес. Или 40 000 × 13% = 5 200 ₽/мес. Выгоднее быть самозанятым.
- 6Фактор 6: Ремонт и амортизацияКаждый год мебель и техника изнашиваются. Закладывайте 1–2% от стоимости квартиры в год. Для квартиры 6 000 000 ₽ — 60 000–120 000 ₽/год, или 5 000–10 000 ₽/мес. Пример: 1 000 ₽/мес.
Частые ошибки при расчёте
Не учитывают налоги — думают, что аренда «чистыми» равна разнице с ипотекой, а потом приходит налоговая.
Забывают про амортизацию — через 5 лет мебель придётся менять, а денег нет.
Не включают страховку — если случится пожар или залив, без полиса потеряете квартиру.
Считают доход без учёта простоев — квартира может стоять месяц без жильца, теряя доход.
Частые вопросы
Какой налог платить при сдаче квартиры в 2026 году?
Если вы самозанятый — 4% с дохода от аренды (до 2,4 млн ₽/год). Если нет — НДФЛ 13%.
Что выгоднее: сдавать квартиру или продать?
При доходности 5–6% годовых и ипотеке 12% аренда часто убыточна. Продажа может быть выгоднее, если цена выросла.
Нужно ли страховать квартиру при сдаче?
Да, если есть ипотека — обязательно. Без ипотеки тоже рекомендуется: страховка от залива и пожара стоит 3 000–6 000 ₽/год.
Как учесть расходы на ремонт?
Закладывайте 1% от стоимости квартиры в год на текущий ремонт и замену мебели. Например, для квартиры 5 млн ₽ — 50 000 ₽/год.
Можно ли не платить налог, если сдаёшь неофициально?
Нет, это незаконно. Штраф — 20–40% от суммы налога. Лучше оформить самозанятость и платить 4%.