Как рассчитать чистый доход от аренды квартиры после налогов

Чистый доход от аренды квартиры = арендная плата − налог − коммунальные платежи − расходы на ремонт и обслуживание. Например, при арендной плате 50 000 ₽, налоге НДФЛ 6 500 ₽ (13%), коммуналке 5 000 ₽ и расходах 3 000 ₽ чистый доход составит 35 500 ₽ в месяц.

Что понадобится для расчёта

Для расчёта чистого дохода от аренды квартиры вам понадобятся: ежемесячная арендная плата, налоговая ставка (в зависимости от статуса: физлицо, самозанятый, ИП), сумма коммунальных платежей (если их оплачиваете вы), а также среднемесячные расходы на ремонт и обслуживание. Также учтите возможные простои квартиры (периоды без арендатора).

Пошаговый расчёт — 6 шагов

1
Шаг 1: Определите ежемесячную арендную плату
Запишите сумму, которую платит арендатор. Например, 50 000 ₽ в месяц. Если платят раз в квартал — разделите на 3. Это ваш валовой доход до вычета расходов.
2
Шаг 2: Рассчитайте налог
Выберите налоговый режим. Для физического лица — НДФЛ 13% (или 15% при доходе свыше 5 млн ₽). Для самозанятого — 4% при сдаче физлицу, 6% — юрлицу. Для ИП на патенте — фиксированная сумма. Пример: вы физлицо, доход 50 000 ₽, налог = 50 000 × 13% = 6 500 ₽.
3
Шаг 3: Учтите коммунальные платежи
Если по договору вы оплачиваете коммуналку (свет, вода, газ, интернет), вычтите эту сумму. Например, средний счёт 5 000 ₽ в месяц. Тогда после налогов и коммуналки остаётся: 50 000 − 6 500 − 5 000 = 38 500 ₽.
4
Шаг 4: Добавьте расходы на ремонт и обслуживание
Разделите годовые расходы на 12. Например, вы тратите 36 000 ₽ в год на косметический ремонт и замену техники. В месяц: 36 000 / 12 = 3 000 ₽. Чистый доход: 38 500 − 3 000 = 35 500 ₽.
5
Шаг 5: Учтите простои
Квартира может стоять пустой 1-2 месяца в год. Допустим, 1 месяц в году без аренды. Тогда годовой доход: 50 000 × 11 = 550 000 ₽. Налог: 550 000 × 13% = 71 500 ₽. Коммуналка за 12 месяцев: 5 000 × 12 = 60 000 ₽. Расходы: 36 000 ₽. Итого чистый годовой доход: 550 000 − 71 500 − 60 000 − 36 000 = 382 500 ₽. В месяц: 382 500 / 12 ≈ 31 875 ₽.
6
Шаг 6: Сравните с альтернативными режимами
Если оформить самозанятость, налог составит 4%: 550 000 × 4% = 22 000 ₽. Чистый доход: 550 000 − 22 000 − 60 000 − 36 000 = 432 000 ₽ в год, или 36 000 ₽ в месяц. Экономия 4 125 ₽ в месяц по сравнению с НДФЛ.

Частые ошибки при расчёте

Не учитывать коммунальные платежи, которые оплачивает арендодатель.

Забывать про простои квартиры между арендаторами.

Не включать расходы на ремонт и замену мебели/техники.

Путать валовой доход с чистым.

Игнорировать возможность уменьшить налог за счёт вычетов (например, имущественный вычет при продаже, но не при аренде).

Частые вопросы

Какой налог платить при сдаче квартиры в 2026 году?

Физическое лицо платит НДФЛ 13% (15% при доходе свыше 5 млн ₽). Самозанятый — 4% при сдаче физлицу, 6% — юрлицу. ИП на патенте — фиксированная сумма в зависимости от региона. Например, в Москве патент на аренду квартиры может стоить около 30 000–60 000 ₽ в год.

Можно ли не платить налог, если сдавать квартиру неофициально?

Нет, это незаконно. В 2026 году налоговая активно выявляет таких арендодаторов через рекламные объявления и банковские переводы. Штраф — 20–40% от неуплаченного налога плюс пени. Лучше оформить самозанятость — это просто и легально.

Что выгоднее: самозанятость или ИП?

Для аренды одной-двух квартир выгоднее самозанятость: ставка 4–6% против 13% НДФЛ. ИП на патенте может быть выгоден при большом количестве объектов, но требует больше отчётности. Пример: при доходе 600 000 ₽ в год самозанятый заплатит 24 000 ₽ (4%), а физлицо — 78 000 ₽ (13%).

Как учитывать расходы на ремонт при расчёте налога?

Физическое лицо не может вычесть расходы из налога — он платится со всего дохода. Самозанятый тоже не уменьшает налог на расходы. ИП на НДФЛ может учесть расходы, но это сложнее. Поэтому все расходы на ремонт и коммуналку снижают ваш чистый доход, но не налог.

Нужно ли платить налог, если квартира сдаётся посуточно?

Да, посуточная аренда облагается налогом так же, как и долгосрочная. При этом нужно учитывать повышенные расходы (уборка, смена белья, реклама) и возможные ограничения в жилом фонде. Например, при посуточной аренде за 3 000 ₽/сутки при загрузке 20 дней в месяц доход составит 60 000 ₽, налог — 7 800 ₽ (13%), а расходы на уборку — 6 000 ₽. Чистый доход: 60 000 − 7 800 − 6 000 = 46 200 ₽.

расчёт332 налог199 доход126 ндфл125 квартира90 самозанятый64 владелец59 ип58 недвижимость53 арендодатель27 аренда27 собственник26 патент22 коммунальные4 сдача3

В 2026 году вернуть можно 13% от расходов на лечение (до 15600 руб. в год за себя и каждого члена семьи). Например, потратив 120000 руб. на стоматологию, вы получите 15600 руб. на счёт.

Как рассчитать стоимость сотрудника для ИП

Стоимость сотрудника для ИП в 2026 году складывается из зарплаты, страховых взносов (30% от выплат до 2 225 000 руб. в год) и НДФЛ (13%). Например, при зарплате 50 000 руб. на руки общая годовая нагрузка составит около 780 000 руб.

Как рассчитать толщину утеплителя для стен

Чтобы рассчитать толщину утеплителя для стен, используйте формулу: R = d/λ, где R — требуемое сопротивление теплопередаче (для Москвы 3,13 м²·°С/Вт), d — толщина утеплителя в метрах, λ — коэффициент теплопроводности материала. Например, для пенополистирола с λ=0,038 Вт/(м·°С) толщина составит: d = R·λ = 3,13·0,038 ≈ 0,119 м, то есть 12 см.

Сколько стоит подключение газа к участку в 2026

Подключение газа к участку в 2026 году обойдётся от 100 000 до 500 000 рублей. Итоговая сумма складывается из стоимости проекта (15 000–50 000 руб.), работ по подведению трубы (от 50 000 руб.) и подключения внутри участка (30 000–150 000 руб.).