Владелец квартиры, сдающий её в аренду · Сравнение А/Б
21 мая 2026 г. · 2 мин чтения
Сравнение налога для самозанятого и физического лица при аренде квартиры
При сдаче квартиры в аренду в 2026 году самозанятый платит налог 4% (с доходов от физлиц) или 6% (от юрлиц), а физлицо без статуса — 13% НДФЛ. Например, при доходе 50 000 руб. в месяц самозанятый отдаст 2 000 руб. (4%), а физлицо — 6 500 руб. (13%).
В чём разница в расчёте
При сдаче квартиры в аренду вы можете легально платить налог как физическое лицо (НДФЛ 13%) или как самозанятый (налог на профессиональный доход — 4% или 6%). Основное отличие — ставка и порядок уплаты. Самозанятый не платит страховые взносы, но не может уменьшить доход на расходы. Физлицо может применить имущественный вычет (1 млн руб. в год) или учесть расходы, но ставка выше.
Сравнение: самозанятый vs физическое лицо
| Критерий | Самозанятый | Физическое лицо |
|---|
| Ставка налога | 4% при сдаче физлицам, 6% — юрлицам | 13% НДФЛ (резиденты РФ) |
| Лимит дохода в год | до 2,4 млн руб. | без ограничений |
| Страховые взносы | не платит (добровольно) | обязательно: 22% в ПФР, 5,1% в ФОМС (если не льготник) |
| Учёт расходов | не учитывает | можно принять профессиональный вычет (фактические расходы) или имущественный вычет (1 млн руб. в год) |
| Отчётность | через приложение «Мой налог», чек обязателен | декларация 3-НДФЛ до 30 апреля, уплата до 15 июля |
| Налог с 50 000 руб./мес (600 000 руб./год) | 600 000 × 4% = 24 000 руб. в год | 600 000 × 13% = 78 000 руб. в год (без вычетов) |
| Налог с 100 000 руб./мес (1,2 млн руб./год) | 1 200 000 × 4% = 48 000 руб. в год | 1 200 000 × 13% = 156 000 руб. в год (без вычетов) |
| Если арендатор — юрлицо | ставка 6%, с 1,2 млн руб. налог = 72 000 руб. | ставка 13% (или 15% при доходе >5 млн), налог = 156 000 руб. |
Когда выгоднее самозанятый, когда физическое лицо
Самозанятый выгоднее при доходе до 2,4 млн руб. в год, особенно если нет значительных расходов (ремонт, коммуналка). Например, при доходе 50 000 руб./мес экономия налога составит 54 000 руб. в год по сравнению с НДФЛ. Физическое лицо может быть выгоднее, если у вас есть крупные расходы, которые можно учесть (например, ремонт на 300 000 руб. при доходе 1 млн руб.: налог составит (1 000 000 – 300 000) × 13% = 91 000 руб., а у самозанятого — 40 000 руб. (4%), но с учётом страховых взносов (около 40 000 руб.) разница может сгладиться. Если доход превышает 2,4 млн руб., статус самозанятого недоступен — придётся платить НДФЛ или открывать ИП.
Частые ошибки при расчёте
Путают ставки: самозанятый платит 4% с доходов от физлиц и 6% от юрлиц, а не 6% всегда.
Не учитывают страховые взносы у физлица: минимальный фиксированный взнос в 2026 году — около 50 000 руб. в год, что увеличивает реальную налоговую нагрузку.
Думают, что самозанятый не может сдавать квартиру юрлицу — может, но ставка 6%.
Забывают про имущественный вычет: физлицо может уменьшить доход на 1 млн руб. в год, если сдаёт квартиру как физлицо (не ИП).
Не оформляют чек при оплате наличными — это нарушение, штраф до 20% от суммы.
Частые вопросы
Можно ли сдавать квартиру как самозанятый, если я работаю по найму?
Да, самозанятость не запрещает иметь основную работу. Доход от аренды облагается налогом 4%, а зарплата — 13% НДФЛ у работодателя.
Какой налог заплатит самозанятый, если сдаёт квартиру за 30 000 руб. в месяц?
За год доход 360 000 руб. Налог по ставке 4% = 14 400 руб. Если арендатор — юрлицо, то 6% = 21 600 руб.
Что выгоднее: самозанятый или ИП на УСН 6%?
Самозанятый выгоднее при доходе до 2,4 млн руб., так как ставка 4% (физлица) и нет страховых взносов. ИП на УСН 6% платит 6% + взносы (около 50 000 руб. в год).
Нужно ли платить налог, если сдаю квартиру родственнику безвозмездно?
Если договор безвозмездный, дохода нет — налог не платится. Но если родственник перечисляет деньги, это считается доходом.
Как уменьшить налог физлицу, если сдаю квартиру?
Можно применить имущественный вычет (1 млн руб. в год) или учесть фактические расходы (ремонт, коммуналка, проценты по ипотеке). Например, при доходе 800 000 руб. и расходах 200 000 руб. налог составит (800 000 – 200 000) × 13% = 78 000 руб.
Читайте также
Как посчитать налоговый вычет по процентам по ипотеке
Максимальный вычет по процентам — 390 000 рублей (13% от 3 млн лимита). Чтобы его получить, нужно, чтобы сумма уплаченных процентов за весь срок ипотеки превысила 3 млн рублей. Пример: при ставке 10% и сумме кредита 5 млн на 20 лет проценты составят около 6,4 млн, вычет — 390 000.
Как рассчитать чистый доход по договору ГПХ в 2026 году
Чистый доход по договору ГПХ в 2026 году = сумма вознаграждения − налог НДФЛ 13% (15% при доходе свыше 2,4 млн руб.) − страховые взносы 30,2% (если исполнитель — не ИП). Например, при вознаграждении 100 000 руб. на руки вы получите 86 900 руб.
Как рассчитать налог при продаже квартиры менее 5 лет
Налог при продаже квартиры менее 5 лет = (цена продажи − имущественный вычет 1 млн руб. или расходы на покупку) × 13%. Пример: продали за 5 млн, купили за 4 млн — налог (5 млн − 4 млн) × 13% = 130 000 руб.
Как посчитать зарплату после вычета налога на доходы
Зарплата после вычета НДФЛ в 2026 году рассчитывается по формуле: на руки = начисленная зарплата × 0,87. Например, при окладе 50 000 рублей вы получите 43 500 рублей.